Ако някога сте прекарали следобед в скролване на imot.bg с усещането, че обявите "все едно звучат по един и същи начин" — данните потвърждават интуицията ви.
Анализирахме 23,958 обяви за наем в София за 40 дни. Не с филтри, не с ключови думи — с AI, който чете всяка обява така, както бихте я прочели вие. Тон на описанието, телефонни модели, маркери за агенция, структура на страницата.
Резултатът: само 1,428 обяви от 23,958 са от реални собственици. Това е 6%.
Ключов факт: 88.7% от обявите за наем в София — или 21,242 от 23,958 — са публикувани от агенции и брокери. Само 1 от 17 обяви е от реален собственик.
Останалите 88.7% — или 21,242 обяви — са публикувани от агенции и брокери.
Как стигнахме до тези числа?
Не е достатъчно да проверите дали в обявата пише "агенция" или "без комисиона". Повечето агенции не се идентифицират в текста. Много от тях пишат обявите така, сякаш са собственици.
AI моделът на ImotRadar анализира:
Текстови сигнали — Агенциите използват шаблонни описания. Когато един телефонен номер е свързан с 30 обяви и всички имат подобна структура, това не е собственик с 30 апартамента.
Телефонна честота — Проследяваме 4,028 уникални телефонни номера в трите платформи. Собствениците обикновено имат 1 обява. Агенциите — десетки.
Крос-платформено присъствие — 675 телефонни номера публикуват обяви в 2 или повече платформи едновременно. Собственик рядко публикува в imot.bg И bazar.bg И olx.bg. Агенциите го правят системно.
Регистрационни данни — Имена на фирми, ЕИК номера, професионални фотографии, водни знаци — все неща, които собствениците не слагат.
Всяка обява получава оценка от 0 до 100 за вероятността да е от собственик.
191 телефонни номера контролират половината пазар
Това е може би най-стряскащата находка.
От 4,028 уникални телефона в обявите:
| Брой обяви на номер | Брой номера | Профил |
|---|---|---|
| 1 обява | 2,329 | Вероятно собственици |
| 2–4 обяви | 1,165 | Дребни брокери или собственици с няколко имота |
| 5–9 обяви | 343 | Активни брокери |
| 10+ обяви | 191 | Агенции |
Ключов факт: Тези 191 номера — едва 4.7% от всички — стоят зад 7,638 обяви, или 50% от всички обяви с видим телефон.
Най-натовареният номер има 533 активни обяви. Следващите два — по 520 и 485.
Пет агенции сами са публикували над 5,600 обяви за тези 40 дни. Това е почти 1 на всеки 4 обяви на пазара.
Кои квартали са най-трудни за намиране на собственик?
Не всички квартали са еднакви. В някои, шансът да попаднете на собственик при случайно скролване е под 6%:
| Квартал | Дял агенции | Обяви от собственик |
|---|---|---|
| Изток | 94.8% | 12 от 385 |
| Сухата река | 94.7% | — |
| Кръстова вада | 93.3% | — |
| Оборище | 93.1% | — |
| Витоша | 92.7% | — |
В Изток трябва да прескролите 32 обяви преди статистически да попаднете на една от собственик. При 2 минути на обява, това е над час чисто четене.
В по-добрите квартали за собственици:
| Квартал | Дял от собственик |
|---|---|
| Гео Милев | 8.9% |
| Борово | 7.1% |
| Малинова долина | 6.1% |
Но дори в "добрите" — все още означава 11–15 обяви преди да попаднете на собственик.
Защо това е проблем?
Ако сте наемател — означава, че повечето ви обаждания ще свършат с "Комисионата е еднократна, равна на един наем". Един собственик сред 17 посредника е труден за намиране.
Ако сте брокер, който търси собственици — това е ежедневието ви. Часове скролване, десетки отворени обяви, за да намерите 2–3 реални собственика дневно.
Платформите не са еднакви
Разликата между трите платформи е значителна:
| Платформа | Дял от собственик | Общо обяви | Обяви от собственик |
|---|---|---|---|
| imot.bg | 7.5% | 11,866 | 895 |
| bazar.bg | 5.2% | 7,369 | 381 |
| olx.bg | 3.2% | 4,723 | 152 |
OLX е най-трудната платформа за собственици — двойно по-малко отколкото imot.bg. Ако търсите само в OLX, ловите в най-мътната вода.
Как обявата от собственик се различава от тази на посредник?
От анализа на 24,000 обяви, ето типичните разлики:
Обява от собственик:
- Един телефонен номер, една обява
- Описание с лични детайли ("живях тук 3 години", "ремонт правих миналата година")
- Снимки правени с телефон, без обработка
- Публикувана вечер или в почивен ден
Обява от посредник:
- Същият телефон в 10–500 други обяви
- Шаблонно описание с професионален тон
- Професионални снимки, понякога с воден знак
- Публикувана в работно време, понеделник–петък
AI-ят на ImotRadar вижда тези разлики автоматично — и ги оценява за всяка обява от 0 до 100.
Какво може да направите?
Има два подхода:
Ръчен — Отваряте imot.bg, в неделя вечерта около 19:00 ч. (когато собствениците публикуват най-много), и скролвате бързо. Шансовете ви са 14.3% вместо обичайните 4–5%.
Автоматичен — ImotRadar сканира трите платформи на всеки 5–10 минути, класифицира всяка обява с AI и ви изпраща само тези от собственици в Telegram. Получавате пинг с телефон, цена, линк и AI оценка — минути след публикуването.
За 40 дни доставихме 3,300 известия на ранните ни потребители. От тях, 72% съдържаха видим телефонен номер, готов за обаждане.
Данни: 23,958 обяви за наем в София, 15 февруари – 28 март 2026 г. Платформи: imot.bg, bazar.bg, olx.bg. AI класификация: Gemini 2.0 Flash + крос-платформено проследяване на телефони.