Повечето статии за наемните цени в София цитират NIS, агенции или "усещане за пазара". Ние решихме да направим нещо различно — да извлечем данните директно от обявите.
За 40 дни (15 февруари – 28 март 2026) ImotRadar сканира 23,958 обяви за наем от трите най-големи платформи в България: imot.bg, bazar.bg и olx.bg. Всяка обява беше анализирана от AI — цена, площ, квартал, тип имот, обзавеждане.
Ето какво показват данните.
Средна цена по тип имот
Най-търсеният тип — двустайният апартамент — има средна наемна цена от 633 EUR на месец в София. Но разликата между типовете е огромна:
| Тип имот | Средна цена | Средна площ |
|---|---|---|
| Стая | 237 EUR/мес | 21 кв.м |
| Студио | 365 EUR/мес | 33 кв.м |
| 1-стаен | 475 EUR/мес | 42 кв.м |
| 2-стаен | 633 EUR/мес | 66 кв.м |
| 3-стаен | 900 EUR/мес | 100 кв.м |
| 4-стаен | 1,057 EUR/мес | 160 кв.м |
| Многостаен | 1,693 EUR/мес | 197 кв.м |
| Мезонет | 1,402 EUR/мес | 165 кв.м |
Забележка: Цените са медианни стойности, филтрирани до 5,000 EUR за да се изключат грешни обяви.
В какъв ценови диапазон попадат повечето обяви?
Ако търсите наем в София, ето реалната картина:
| Ценови диапазон | Дял от обявите | Типичен сегмент |
|---|---|---|
| Под 400 EUR | 5.6% | Предимно стаи и студиа |
| 400–600 EUR | 27.1% | 1-стайни и евтини 2-стайни |
| 600–800 EUR | 37.0% | Масовият 2-стаен сегмент |
| 800–1,000 EUR | 15.0% | По-големи 2-стайни и по-малки 3-стайни |
| 1,000–1,500 EUR | 10.2% | 3-стайни в добри квартали |
| Над 1,500 EUR | 5.1% | Луксозен сегмент |
Ключов факт: Почти 3 от 4 обяви за наем са в диапазона 400–800 EUR. Ако бюджетът ви е в тези граници, имате най-голям избор. Под 400 или над 1,000 EUR, пазарът се свива значително.
Цена на квадратен метър: Малките апартаменти излизат по-скъпо
Тук идва нещо, което не е интуитивно. Студиата изглеждат евтини на пръв поглед, но цената на квадратен метър разказва различна история:
| Площ | Цена на кв.м |
|---|---|
| Под 40 кв.м (студио) | 13.16 EUR/кв.м |
| 40–60 кв.м | 10.60 EUR/кв.м |
| 60–80 кв.м | 9.65 EUR/кв.м |
| 80–100 кв.м | 9.25 EUR/кв.м |
| 100–130 кв.м | 8.95 EUR/кв.м |
| Над 130 кв.м | 9.19 EUR/кв.м |
Ключов факт: Студиото струва 47% повече на квадратен метър отколкото апартамент от 100–130 кв.м. За двама души, които делят по-голям апартамент, математиката е ясна — излиза по-изгодно от две отделни стаи.
Най-скъпите квартали за наем
По цена на квадратен метър, класацията изглежда така (минимум 30 обяви в квартала):
| # | Квартал | Цена на кв.м | Средна площ |
|---|---|---|---|
| 1 | Докторски паметник | 57.45 EUR/кв.м | 106 кв.м |
| 2 | Полигона | 56.97 EUR/кв.м | 73 кв.м |
| 3 | Дружба 2 | 55.39 EUR/кв.м | 72 кв.м |
| 4 | Надежда 1 | 50.91 EUR/кв.м | 65 кв.м |
| 5 | Младост 1 | 48.69 EUR/кв.м | 73 кв.м |
Не са задължително "елитните" квартали — Дружба 2 и Надежда 1 са високо заради малка площ при сравнително висока цена. Класически пример за premium-а на малките апартаменти.
Най-евтините квартали (с достатъчно обяви за статистика)
Ако търсите изгоден наем от собственик:
| Квартал | Средна цена (от собственик) |
|---|---|
| Люлин 7 | 380 EUR |
| Разсадника | 390 EUR |
| Модерно предградие | 414 EUR |
| Люлин 5 | 465 EUR |
| Люлин 2 | 476 EUR |
| Света Троица | 487 EUR |
| Младост 3 | 498 EUR |
Кварталите от Люлин и периферията предлагат средни цени от 380–500 EUR за двустаен апартамент директно от собственик.
Обзаведен vs необзаведен: Колко струва обзавеждането?
93% от наемните обяви в София са за обзаведени апартаменти. Необзаведените са рядкост — само 2.5% от пазара. За двустайни апартаменти:
| Обзавеждане | Средна цена (2-стаен) |
|---|---|
| Обзаведен | 636 EUR |
| Частично обзаведен | 594 EUR |
| Необзаведен | 560 EUR |
Разликата е около 76 EUR/месец (14%) за обзаведен vs необзаведен. Ако планирате да останете повече от година и имате мебели — необзаведеният вариант спестява ~900 EUR годишно. Но ще трябва да ги потърсите упорито — от ~12,000 двустайни обяви, само 182 са необзаведени.
Отопление: Какво предлага пазарът?
| Тип отопление | Дял от обявите | Средна цена |
|---|---|---|
| ТЕЦ (централно) | 44% | 751 EUR |
| Електричество | 25% | 615 EUR |
| Газ | 14% | 1,044 EUR |
| Климатик | 13% | 690 EUR |
Газовото отопление корелира с по-висока цена, но не защото газът е скъп, а защото газово отопление имат по-новите и по-луксозни сгради.
Какво включват повечето обяви?
Най-често срещаните екстри в обявите:
| Екстра | Дял от обявите |
|---|---|
| Асансьор | 52% |
| Климатик | 39% |
| Интернет | 30% |
| Саниран | 26% |
| Контрол на достъпа | 25% |
| Паркомясто | 14% |
| Видеонаблюдение | 13% |
Асансьор и климатик са вече стандарт. Ако видите обява без тях — обърнете внимание.
Откъде идват тези данни?
ImotRadar автоматично сканира обяви за наем от imot.bg, bazar.bg и olx.bg на всеки 5–10 минути. Всяка обява се анализира от AI, който извлича структурирана информация — цена, площ, квартал, етаж, обзавеждане, екстри.
Данните в тази статия са от периода 15 февруари – 28 март 2026 г. и обхващат 23,958 обяви.
Ако сте агент или търсите наем — ImotRadar може да ви изпраща само релевантните обяви директно в Telegram. Научете повече →