Това не е мнение, усещане или прогноза. Това са 23,958 обяви за наем в София, събрани и анализирани между 15 февруари и 28 март 2026. Всяка обява е прочетена от AI — цена, площ, квартал, етаж, обзавеждане, екстри, произход (собственик или агенция).
Следва всичко, което научихме.
Обем и платформи
23,958 обяви за 40 дни, средно 584 на ден.
Разпределение по платформа:
| Платформа | Обяви | Дял | Собственици | Средна цена |
|---|---|---|---|---|
| imot.bg | 11,866 | 49.5% | 7.5% | 2,124 EUR |
| bazar.bg | 7,369 | 30.8% | 5.2% | 858 EUR |
| olx.bg | 4,723 | 19.7% | 3.2% | 1,291 EUR |
Обемът нараства значително в средата на март, когато трите скрейпъра заработиха пълноценно — от 400–600 обяви/ден до 1,500–2,200 в натоварени дни.
Пикови дни: понеделник (700+ обяви/ден). Най-тихи: събота–неделя (300/ден).
Ценова картина
Средна наемна цена: 633 EUR/месец за двустаен апартамент (най-масовият тип).
Ценови диапазони:
| Ценови диапазон | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| Под 400 EUR | 1,342 | 5.6% |
| 400–600 EUR | 6,477 | 27.1% |
| 600–800 EUR | 8,848 | 37.0% |
| 800–1,000 EUR | 3,588 | 15.0% |
| 1,000–1,500 EUR | 2,429 | 10.2% |
| Над 1,500 EUR | 1,226 | 5.1% |
Ключов факт: 73.8% от пазара е в диапазона 400–800 EUR.
По тип имот:
| Тип | Средна цена |
|---|---|
| Стая | 237 EUR |
| Студио | 365 EUR |
| 1-стаен | 475 EUR |
| 2-стаен | 633 EUR |
| 3-стаен | 900 EUR |
| 4-стаен | 1,057 EUR |
| Многостаен | 1,693 EUR |
Площ и разпределение
Средна площ: 80.9 кв.м (всички типове)
| Площ | Дял | Типичен сегмент | EUR/кв.м |
|---|---|---|---|
| Под 40 кв.м | 4.5% | Студиа и стаи | 13.16 |
| 40–60 кв.м | 20.1% | 1-стайни | 10.60 |
| 60–80 кв.м | 36.7% | Масовият 2-стаен | 9.65 |
| 80–100 кв.м | 16.4% | По-големи 2-стайни | 9.25 |
| 100–130 кв.м | 11.0% | 3-стайни | 8.95 |
| Над 130 кв.м | 4.7% | Луксозен | 9.19 |
Ключов факт: Малките апартаменти са 47% по-скъпи на кв.м от средните и големите.
Етажи
Разпределение по етаж (23,837 обяви с данни):
- Етаж 1 — 2,558 обяви (10.7%)
- Етаж 2 — 4,889 (20.5%) — най-популярен
- Етаж 3 — 4,636 (19.4%)
- Етаж 4 — 3,797 (15.9%)
- Етаж 5 — 2,653 (11.1%)
- Етаж 6 — 1,585 (6.6%)
- Етаж 7+ — 2,030 (8.5%)
- Етаж 10+ — 152 (0.6%), средна цена 2,579 EUR — premium сегмент
Ценово, етажът не влияе толкова силно колкото се предполага — разликата между етаж 1 и етаж 6 е в рамките на 10%.
Строителство
34.9% от обявите посочват тип строителство:
- Тухла — 79.9% от тези с данни (6,684 обяви)
- Панел — 9.0% (752)
- ЕПК — 5.0% (416)
- Ново строителство — 4.1% (344)
Интересно: ново строителство има 11.2% дял на собственици — 3 пъти повече от тухла (3.7%). Собствениците на нови апартаменти по-често отдават директно.
Обзавеждане
93% от обявите за наем са за обзаведени апартаменти. Необзаведените са рядкост.
- Обзаведен — 20,408 (93%)
- Частично — 227 (1%)
- Необзаведен — 543 (2.5%)
- Луксозно обзаведен — 609 (2.8%)
За двустайни: обзаведен средно 636 EUR, необзаведен 560 EUR. Разлика: 76 EUR/мес (14%).
Отопление
- ТЕЦ — 8,350 (44%). Средна цена 751 EUR. Класическото централно отопление.
- Електричество/Ток — 4,796 (25%). Средна 615 EUR. По-евтини имоти.
- Газ — 2,170 (14%). Средна 1,044 EUR. Корелира с по-ново/по-скъпо строителство.
- Климатик — 2,049 (13%). Средна 690 EUR. Допълнително или единствено отопление.
Газовото отопление се среща предимно в по-скъпите имоти — не защото газът е скъп, а защото тези имоти са по-нови.
Топ 10 екстри
Какво предлагат наемните апартаменти в София:
- Асансьор — в 52% от обявите
- Климатик — 39%
- Интернет — 30%
- Саниран — 26%
- Контрол на достъпа — 25%
- Паркомясто — 14%
- Видеонаблюдение — 13%
- Гараж — 9%
- Домашни любимци — 2%
- Миялна машина — 3%
Асансьор и климатик са де факто стандарт. Паркомясто и гараж — все още в по-малка част от обявите.
Домашни любимци: само 465 от 24,000 обяви (2%) изрично позволяват домашни любимци. Ако имате куче или котка, изборът е драстично ограничен.
Собственик vs Агенция
Ключовата находка от целия анализ:
- 🟢 Собственик (оценка 70–100) — 1,428 обяви (6.0%)
- 🟡 Вероятно собственик (41–69) — 1,288 (5.4%)
- 🔴 Агенция (0–40) — 21,242 (88.7%)
AI моделът идентифицира 1,545 уникални агенции по име. 83% от всички обяви имат разпознаваем агенционен произход.
Поведенчески разлики:
| Собственик | Агенция | |
|---|---|---|
| Публикуване | Неделя 19:00 (14.3%) | Понеделник 8:00 (4.2%) |
| Платформи | Обикновено 1 | Често 2–3 |
| Обяви на номер | 1 (обикновено) | 10–533 |
| Цена (Център) | 781 EUR | 875 EUR |
| Цена (Лозенец) | 889 EUR | 1,039 EUR |
Средна разлика: 10–18% по-евтино от собственик в сравним квартал.
Пълнота на данните
Колко от обявите имат всяко поле попълнено:
- Цена — 99.8%
- Площ — 99.9%
- Стаи — 99.6%
- Обзавеждане — 92.7%
- Екстри — 85.7%
- Отопление — 79.1%
- Телефон — 63.3%
- Строителство — 34.9%
Цена и площ са почти универсални. Строителство е най-слабо попълваното поле — 2 от 3 обяви не го посочват.
Методология
Данните са събрани от ImotRadar — система за автоматично сканиране и AI анализ на имотни обяви в България.
- Период: 15 февруари – 28 март 2026 (40 дни)
- Обхват: imot.bg, bazar.bg, olx.bg
- Тип: Обяви за наем в София
- AI модел: Gemini 2.0 Flash-Lite
- Извличане: Структурирана информация от HTML на обявата
- Класификация: Оценка 0–100 за вероятност за собственик, базирана на текстов анализ + телефонна честота
Всички цени са конвертирани в EUR (курс 1 EUR = 1.956 BGN).
ImotRadar сканира имотния пазар в реално време и изпраща известия за обяви от собственици. Научете повече →